ГОРОДСКОЕ СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ Г. ЯКУТСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2002 г. ПГС N 11-6
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В ГОРОДСКУЮ ПРОГРАММУ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С ДОЛЕВЫМ УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН
(ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) ПГС N 6-3
ОТ 21 АВГУСТА 2001 Г.
В целях увеличения эффективности использования бюджетных
средств и ускорения реализации Программы строительства жилья с
ипотечным кредитованием и долевым участием граждан Городское
Собрание депутатов г. Якутска постановляет:
1. Переименовать городскую Программу строительства жилья с
долевым участием граждан (ипотечное жилищное строительство) в
Программу строительства жилья в г. Якутске с ипотечным
кредитованием и долевым участием граждан.
2. Пункт 2 Постановления ПГС N 6-3 от 21 августа 2001 г.
изложить в следующей редакции: "Утвердить ОАО "Саха ипотечное
агентство" уполномоченным агентом по реализации Программы
строительства жилья с ипотечным кредитованием и долевым участием
граждан.".
3. Внести изменения и дополнения в Программу строительства
жилья с ипотечным кредитованием и долевым участием граждан
согласно приложению.
4. Администрации г. Якутска:
4.1. Повторно представить (Петров С.С.) на очередную сессию
Городского Собрания депутатов г. Якутска подробный отчет по
бюджетной ссуде 2001 г., механизм и сроки возврата бюджетных
средств. Рассмотреть ответственность лиц по использованию
бюджетных средств.
4.2. Определить заказчика по исполнению ипотечной программы в
части средств, выделяемых из бюджета г. Якутска, в срок до
следующей очередной сессии.
4.3. Предусмотреть отвод земли под объекты, финансируемые по
Программе строительства жилья с ипотечным кредитованием и долевым
участием граждан.
4.4. Рассмотреть вопрос о страховании рисков по вложению
бюджетных средств в Программу строительства жилья с ипотечным
кредитованием и долевым участием граждан.
5. Контроль за исполнением данного постановления возложить на
постоянную комиссию по промышленности, строительству, транспорту и
связи (Поскачин Н.А.).
6. Постановление вступает в силу с момента его подписания.
Председатель Городского Глава администрации
Собрания депутатов г. Якутска г. Якутска
Е.С.НИКИТИНА И.Ф.МИХАЛЬЧУК
Приложение
к постановлению Городского
Собрания депутатов г. Якутска
от 26 февраля 2002 г. ПГС N 11-6
ПРОГРАММА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В Г. ЯКУТСКЕ
С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОВАНИЕМ И ДОЛЕВЫМ УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН
ВВЕДЕНИЕ
Формирование системы продажи гражданами и организациями жилья
в рассрочку с обеспечением исполнения обязательств по договору
купли-продажи ипотекой является одним из приоритетных направлений
государственной жилищной политики.
Настоящая программа определяет место и роль ипотечного
жилищного строительства в жилищном финансировании, а также
стратегию городских властей в становлении и развитии данной сферы.
Современная жилищная политика должна наряду с прежней
ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения
сделать новые шаги в решении жилищных проблем основной части
работающего населения, располагающего средними доходами,
накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате
приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой
части населения является приобретение жилых помещений в рассрочку,
возможность и необходимость организации которого раскрывается в
настоящей программе.
В документе определены основные цели и принципы формирования
системы ипотечного жилищного строительства с учетом российского
законодательства и существующих социально-экономических условий.
Программа включает в себя подробное описание формирования системы
долгосрочного ипотечного жилищного строительства, а также
организационно-экономического механизма привлечения кредитных
ресурсов в эту сферу.
Основная задача ипотечного жилищного строительства заключается
в создании законодательной базы и нормативном регулировании
процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения
доступности жилья для граждан.
1. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Система жилищного финансирования в дореформенный период
заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов
для строительства городского жилья и его бесплатном предоставлении
гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный
механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в
решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически
отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли
незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и
предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам,
жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство
нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990-1998 годов в сфере жилищного
финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом
изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам
собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась
доля частного сектора, в то же время государство перестало быть
основным участником на рынке.
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате
проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия
ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в
собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по
формам собственности. В настоящее время 25% всего жилищного фонда
в г. Якутске находится в частной собственности.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей
части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия
кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло
сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового
жилья значительно уменьшился.
В результате рынок жилья оказался не обеспеченным необходимыми
кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить
сокращение бюджетных ассигнований в строительство.
В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном
секторе городские власти сосредоточили внимание в основном на
проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в
состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная
же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и
желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в
состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и
долгосрочных кредитов.
Задача городских властей заключается в поддержании
платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья
за счет создания условий для развития рыночных механизмов
мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в
кредитно-финансовую сферу посредством развития системы жилищного
ипотечного строительства, перехода от практики строительства жилья
за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного
распределения к приобретению населением готового жилья на
свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Необходимо отметить, что за местными органами власти
безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях
социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в
состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью
долгосрочного кредита или на условиях уплаты в рассрочку.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. ЗАДАЧИ И ФУНКЦИИ ОСНОВНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Инвестирование строительства жилья - договор, согласно
условиям которого гражданин, имеющий в наличии сумму, равную 75%
стоимости покупаемой квартиры (в том числе недвижимость), вносит
ее в виде платы за квартиру при ее получении, а оставшуюся часть -
25% выплачивает в рассрочку в течение 5 лет. При этом оплата
75 процентов стоимости квартиры осуществляется как путем передачи
по согласованной цене прежней квартиры, так и путем внесения
денежных средств.
Исполнение обязательств в части 25 процентов стоимости
квартиры в рассрочку обеспечивается договором залога новой
(купленной) квартиры (ипотека).
На рынке ипотечного жилищного строительства действуют
следующие основные участники:
1. Инвесторы - лица, заключившие договоры инвестирования с
уполномоченным, по условиям которых лица приобретают жилье с
оплатой в рассрочку.
Обеспечением исполнения обязательств по договорам
инвестирования служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
2. Продавцы жилья - уполномоченные, продающие жилые помещения,
находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим
и юридическим лицам, в рассрочку.
3. Покупатели жилья - физические и юридические лица,
покупающие жилые помещения в рассрочку, под залог приобретаемого
жилого помещения.
4. Администрация г. Якутска - местный орган государственной
власти, осуществляющий финансирование уполномоченного в размере
20000000 руб. из средств местного бюджета (статьи "Снос ветхого
жилья и кап. ремонт") на основании договора займа.
Основными функциями уполномоченного являются:
- продажа жилых помещений с оплатой в рассрочку на основе
оценки платежеспособности и кредитоспособности покупателя в
соответствии с требованиями и условиями предоставления
инвестирования;
- оформление договора инвестирования и договора об ипотеке;
- обслуживание договоров инвестирования.
1. Орган государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним - Якутская городская регистрационная
палата.
Основными функциями этого органа являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление
перехода собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации о праве собственности
и обременении залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- установление собственников жилья и обременений в отношении
соответствующего жилого помещения.
2. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии и
осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного
жилья).
3. Оценщики - лица, имеющие право на осуществление
профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом
залога при ипотечном кредитовании.
4. Инфраструктурные звенья системы ипотечного строительства -
нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,
юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое
юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию
граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и
домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с
недвижимостью.
5. Местные органы власти - Администрация города Якутска,
предоставляющая уполномоченному бюджетную ссуду в размере 20000000
руб. сроком на 5 лет и осуществляющая контроль за расходованием
бюджетных средств.
Основными функциями этих органов является: формирование
правовой базы для надежного и эффективного функционирования
ипотечного кредитования, создание механизма социальной защиты
интересов, создание необходимых институтов для организации рынка и
участие в управлении цен.
2.2. ОСНОВНЫЕ СТАНДАРТЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ДОЛГОСРОЧНЫМ
ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТАМ
Долгосрочные ипотечные жилищные займы предоставляются на срок
до 5 лет.
Процентная ставка составляет 10% годовых. Выплата процентов и
основной суммы займа производится ежемесячно равными платежами,
начиная с даты, следующей за днем оформления приобретаемой
квартиры в собственность. Это удобно как для инвестора (поскольку
он может четко планировать свой бюджет), так и для
уполномоченного.
Приобретенное с оплатой в рассрочку жилье служит в качестве
обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает,
что в случае неисполнения инвестором обязательств осуществляется
обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы
погасить задолженность инвестора по договору инвестирования перед
уполномоченным. Оставшаяся сумма после погашения неуплаченной
стоимости квартиры за вычетом расходов, связанных с процедурой
обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему
инвестору.
Инвестор и все совершеннолетние члены его семьи дают
нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного по
договору инвестирования и переданного в ипотеку жилого помещения в
случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от
каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в
обеспечение другого обязательства.
Приобретенное по договору инвестирования жилье должно
использоваться инвестором преимущественно для проживания. Сдача
приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии
уполномоченного, что специально оговаривается в договоре
инвестирования.
Требования к договорам инвестирования сформулированы исходя из
сложившегося отечественного и зарубежного опыта продажи квартир
населению. Указанные стандарты и требования направлены на снижение
рисков для продавцов и покупателей.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам
предоставления и обслуживания договоров инвестирования является
основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечного
строительства и привлечения средств частных инвесторов в этот
сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или
облигации.
2.3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ПОРЯДОК ПРОЦЕССА ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПОД
ЗАЛОГ ПРИОБРЕТАЕМОГО ЖИЛЬЯ
Договор инвестирования заключается на условиях платности за
пользование денежными средствами, уплачиваемыми в рассрочку, и
срочности. Основным обеспечением исполнения обязательств по
договору инвестирования служит залог приобретаемого жилья
(Приложение N 1).
В договоре инвестирования стороны предусматривают следующие
условия: стоимость покупаемой квартиры; порядок, форма и срок
уплаты первоначального взноса; срок уплаты оставшейся к уплате
займа суммы 25% стоимости новой квартиры.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:
предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо
основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; размер
основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; срок исполнения
основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в
ипотеку имущества, основания обращения взыскания на предмет
ипотеки и другие (Приложение N 2).
Права и обязанности сторон по договору инвестирования и
договору об ипотеке должны гарантировать сторонам по договору
инвестирования защиту их интересов и возможность отстаивания своих
прав.
В случае, если инвестор не в состоянии своевременно уплатить
полную стоимость купленной квартиры, уполномоченный имеет право
обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура заключения договора инвестирования
состоит из следующих основных этапов:
1. Оценка финансовой возможности инвестора оплатить полную
стоимость квартиры с учетом частичной оплаты стоимости квартиры
путем передачи своей прежней квартиры и оплаты оставшейся суммы в
рассрочку.
2. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям
инвестора и требованиям уполномоченного. Инвестор вправе подобрать
себе жилье из имеющихся у уполномоченного квартир как построенных,
так и находящихся в стадии строительства.
3. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его
стоимости.
4. Заключение договора инвестирования (купли-продажи квартиры
на условиях рассрочки) между инвестором и продавцом жилья
(уполномоченным) и заключение договора ипотеки между инвестором и
уполномоченным, приобретение жилья.
5. Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с
соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также
государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки
жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны
последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально
заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца
квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу
кредитора.
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Инвестор
осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору
купли-продажи в соответствии с условиями договора инвестирования.
7. Страхование предмета ипотеки.
В дальнейшем уполномоченный производит обслуживание договора
инвестирования, то есть принимает платежи от инвестора, ведет
бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и
процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию
договора инвестирования (Приложение N 3, 4).
В случае выполнения обязательств по договору инвестирования
стоимость квартиры считается полностью оплаченной, а ипотека
прекращается, о чем делается соответствующая запись в
государственном реестре.
В случае невыполнения инвестором условий договора
инвестирования уполномоченный обращает взыскание на заложенное
жилье в судебном или в несудебном порядке. Предмет ипотеки
реализуется, а полученные средства идут на погашение долга по
договору инвестирования, осуществление расходов по процедуре
обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся
средства получает инвестор.
Для снижения риска неисполнения обязательств инвестора по
договору инвестирования необходимо:
- обеспечить уполномоченному реальную возможность обращения
взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для
быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с
обращением взыскания на предмет залога;
- обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого
имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора
риска появления непредусмотренных прав;
- выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания
договоров инвестирования при обеспечении исполнения обязательств
договором залога (ипотеки).
Для решения проблемы снижения данного риска ключевым вопросом
является разработка системы надежных показателей, отражающих
изменение рыночной процентной ставки.
2.4. ОЦЕНКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ИПОТЕКЕ
Оценка жилых помещений, приобретаемых по договору
инвестирования, определяется продавцом исходя из себестоимости
продаваемой квартиры - суммы денежных средств, вложенных в
строительство квартиры.
Стоимость квартиры может быть увеличена в зависимости от
месторасположения строящегося дома и этажа, на котором расположена
квартира.
3. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СХЕМА ПРОЕКТА
3.1. Уполномоченный, наделенный функциями заказчика по
застройке г. Якутска, самостоятельно привлекает денежные ресурсы
населения на условиях долевого участия в строительстве.
При этом выплата доли осуществляется в следующем порядке:
а) инвестор предлагает "старую", находящуюся в собственности,
квартиру в качестве частичной оплаты за вновь приобретенную.
Рыночная стоимость передаваемой "старой" квартиры должна
составлять не менее 50% цены нового жилья. "Старое" жилье
принимается к зачету, а разница делится на две части:
- первая часть 25% от стоимости вносится в течение одного
месяца от даты подписания договора на долевое участие в
строительстве жилья;
- оставшаяся часть стоимости квартиры, но не более 25% цены
новой квартиры, должна быть выплачена в рассрочку, согласно
графику, в течение не более 5 лет с момента заключения договора
инвестирования.
б) в освободившиеся и отремонтированные "старые" квартиры,
ранее принадлежащие инвесторам, переселяются другие жители города
Якутска, проживающие в более худших благоустроенных или частично
благоустроенных домах, которые в свою очередь также передаются
уполномоченному в счет оплаты за предоставленное жилье;
в) частично благоустроенное жилье, переданное уполномоченному
вышеуказанными лицами, по согласованию с Администрацией г. Якутска
передается уполномоченным гражданам, проживающим в ветхом и
аварийном жилом фонде, бесплатно.
3.2. Покупка бывшей в употреблении квартиры (переданной
уполномоченному в качестве оплаты за строящееся жилье) другим
лицом. В этом случае устанавливается следующий порядок:
а) при заключении договора о передаче данной квартиры в
собственность оплачивается не менее 75% стоимости этой квартиры в
течение 30-ти дней от даты заключения договора. На данную сумму
покупатель вносит в оплату свою "старую" квартиру и
соответствующую денежную сумму, составляющую разницу между
стоимостью покупаемой квартиры и квартиры, сданной уполномоченному
в оплату купленной;
б) оставшиеся 25% стоимости квартиры оплачиваются в течение не
более 5 лет с момента заключения договора инвестирования.
3.3. Инвестор также вправе приобрести новую квартиру, не
передавая "старую" в счет погашения стоимости вновь приобретенной
квартиры, а оплатив всю стоимость деньгами.
При этом погашение производится в следующем порядке:
а) при заключении договора инвестирования на строительство
новой квартиры заемщик вносит первоначальный взнос и оплачивает
75% от стоимости квартиры до момента получения новой квартиры;
б) оставшиеся 25% стоимости новой квартиры оплачиваются в
течение не более 5 лет с момента заключения договора
инвестирования.
3.4. Обязательным условием предоставления рассрочки по оплате
оставшихся 25 процентов стоимости квартиры является страхование
квартиры на весь период рассрочки. В случае наступления страхового
случая получателем страховки, согласно условиям договора
страхования, является уполномоченный.
4. ИСПОЛНЕНИЕ ПРОГРАММЫ
4.1. Инвесторы заключают с уполномоченным договоры, дающие
последнему право совершать в рамках реализации проекта
определенные действия от своего имени за свой счет, равно как от
имени за счет и в интересах инвестора.
4.2. Участники формируют списки Инвесторов в лимите их доли
участия в проекте и предоставляют им вместе с дополнительной
информацией, необходимой для анализа их платежеспособности.
4.3. На основании представленных списков, проведенного
уполномоченным анализа и полученных от участников проекта гарантий
исполнения обязательств с Инвесторами заключаются договоры об
инвестировании строительства нового жилья и с гражданами,
улучшающими свои жилищные условия.
4.4. Уполномоченный организует проведение тендеров на
выполнение функций генпроектировщика, генподрядчика.
Уполномоченный контролирует ход выполнения работ и исполнения
финансовых обязательств всеми участниками проекта.
4.5. Уполномоченный заключает договор с Заказчиком для
организации и проведения строительных работ.
5. ИСТОЧНИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ВХОДЯЩИХ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ
- Заемные средства из городского бюджета.
- Собственные сбережения физических лиц.
- Оборотные средства участников проекта.
- Возврат ипотечных кредитов.
6. ИСХОДЯЩИЕ ФИНАНСОВЫЕ ПОТОКИ
- Финансирование строительства жилищного комплекса.
- Предоставление ипотечного кредита.
- Расходы, связанные с реализацией проекта.
7. БАЗОВЫЕ ПАРАМЕТРЫ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
- Размер средств, на оплату которых предоставляется рассрочка,
- не более 25% от стоимости квартиры.
- Срок рассрочки - до 5 лет.
- Процентная ставка - 10%.
- Порядок оплаты средств в рассрочку - равными ежемесячными
платежами в течение всего срока погашения, платеж включает
погашение части суммы основного долга.
- Минимальный размер собственных средств частных лиц при
первоначальном взносе - 50% стоимости приобретаемой квартиры.
- Обеспечение - залог приобретаемой квартиры.
8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ИНВЕСТОРОВ (ЗАЕМЩИКОВ)
- Оплата нотариальной пошлины и сбора при государственной
регистрации жилья и договора ипотеки жилья.
- Оплата услуг страховщика.
- Ипотека приобретенного жилья.
- Страхование жизни и трудоспособности Инвестора.
- Страхование приобретенного жилья.
- Гарантии и поручительства Участников.
9. ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОЕКТА
- Жильем улучшенной планировки будут обеспечены участники
программы ипотеки.
- Улучшат свои жилищные условия граждане, проживающие в домах
КПД-464 серии и "хрущевках", ч/б деревянных домах в количестве
200-240 семей.
- На последнем этапе многоступенчатой программы семьи,
проживающие в ветхом и аварийном жилье, подлежащем сносу,
приобретут частично благоустроенное жилье, пригодное для
проживания.
10. Контроль за исполнением Программы возложить на заместителя
Главы Администрации г. Якутска по строительству.
11. Администрация г. Якутска предоставляет отчеты о ходе
ипотечного строительства кредитных средств Городскому Собранию
депутатов г. Якутска.
Руководитель секретариата
Городского Собрания
депутатов г. Якутска
А.ФИЛИППОВ
Приложение N 1
к Программе строительства
жилья в г. Якутске с долевым участием
граждан и ипотечным кредитованием
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР N___
г. Якутск "__"______200_ г.
______________________________________, именуемый в дальнейшем
"Генеральный Заказчик", в лице _____________________________ г-на
_________________________________________________________________,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и______________
___________________________________именуемое в дальнейшем "Агент",
в лице__________________ г-на____________________________________,
действующего на основании Устава, с другой стороны, при совместном
именовании в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о
нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим Договором Генеральный Заказчик
поручает, а Агент принимает на себя обязательства совершить
юридические и иные действия от своего имени, за счет Генерального
Заказчика и на условиях, наиболее выгодных для Генерального
Заказчика.
1.2. Принципиал поручает Агенту совершение следующих действий:
1.2.1. Заключать договоры генерального подряда на
строительство следующего объекта: ____________________________,
_________________________, расположенного ________________________
________________________________________________(далее - "Объект")
согласно проекту (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью
настоящего Договора;
1.2.2. Совершать сделки гражданско-правового характера со
строительными и монтажными предприятиями и организациями,
связанные с исполнением настоящего Договора;
1.2.3. Осуществлять полный контроль за ведением строительства
Объекта;
1.2.4. Выполнять все функции Генерального Заказчика по
строительству Объекта в соответствии с главой 37, параграфами 1, 3
Гражданского кодекса Российской Федерации,
1.2.5. Выступать во всех переговорах по выполнению данного
поручения;
1.2.6. Принять готовый Объект не позднее "___"____________г.
1.2.7. Совершать с согласия Генерального Заказчика иные
действия, связанные с исполнением настоящего Договора.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязан:
2.1.1. Исполнять данное ему поручение в соответствии с
указаниями Генерального Заказчика;
2.1.2. Сообщать Генеральному Заказчику по его требованию все
сведения о ходе исполнения поручения;
2.1.3. По завершению строительства передать Генеральному
Заказчику объект и всю документацию, включая акт приемки объекта в
эксплуатацию, оформленный в установленном порядке;
2.1.4. Предоставить Генеральному Заказчику письменный отчет об
исполнении настоящего Договора;
2.1.5. Немедленно извещать Генерального Заказчика о
возникновении непредвиденных обстоятельств, препятствующих
совершению действий, указанных в п. 1.2 настоящего Договора.
2.2. Генеральный Заказчик обязан:
2.2.1. Оказать Агенту необходимое содействие в исполнении
действий, предусмотренных настоящим Договором и передать Агенту
необходимые документы;
2.2.2. Возместить Агенту стоимость работ по строительству
Объекта и иные издержки, связанные с выполнением Агентом действий,
предусмотренных настоящим Договором, в сумме
__________(___________) рублей. Порядок расчетов определяется
соглашением Сторон;
2.2.3. Без промедления принять от Агента все исполненное
последним в соответствии с настоящим Договором.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА
3.1. За совершение действий, предусмотренных настоящим
Договором Генеральный Заказчик уплачивает Агенту вознаграждение в
размере_____(__________) рублей путем перечисления денежных
средств на расчетный счет Агента в течение 10 (десяти) рабочих
дней с даты исполнения Агентом п. 2.1.3 настоящего Договора.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего
Договора Стороны несут ответственность в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Сторона, отказывающаяся от настоящего Договора, обязана
уведомить другую Сторону о прекращении настоящего Договора не
позднее, чем за 5 (пять) календарных дней.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
1.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания
его Сторонами и действует до "________"____________года.
6. ФОРС-МАЖОР
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или
полное неисполнения обязательств по настоящему Договору, если это
неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы,
возникших после заключения настоящего Договора в результате
событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни
предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
6.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой
силы, обязана незамедлительно проинформировать другого участника о
наступлении подобных обстоятельств в письменной форме.
7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
7.1. Стороны обязуются не разглашать содержание настоящего
Договора, информацию и данные, предоставляемые каждой из Сторон в
связи с исполнением настоящего Договора, не раскрывать и не
разглашать третьим лицам в целом или частично факты и информацию
для любых целей без предварительного письменного согласия другой
Стороны по настоящему Договору.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Изменение условий настоящего Договора возможно только по
взаимному согласию Сторон и регламентируется дополнительными
соглашениями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора.
8.2. Взаимоотношения, не урегулированные настоящим Договором,
регламентируются действующим законодательством Российской
Федерации.
8.3. Споры, возникающие между Сторонами при исполнении
настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, а в случае
недостижения согласия - в Арбитражном суде Республики Саха
(Якутия).
8.4. Настоящий Договор составлен в двух равных по юридической
силе экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
"Генеральный Заказчик" "Агент"
________________________________ ____________________________
________________________________ ____________________________
________________________________ ____________________________
________________________________ ____________________________
________________________________ ____________________________
________________________________ ____________________________
______________________(_________) _________________(_________)
Приложение N 2
к Программе строительства жилья
в г. Якутске с долевым участием
граждан и ипотечным кредитованием
ДОГОВОР
ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ N ___
г. Якутск "__" _________ 2001
_________________________________________________, именуемый в
дальнейшем "ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ", в лице ________________________ г-на
_________________________________________________________________,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и _____________
___________________________, именуемый в дальнейшем "ЗАЛОГОДАТЕЛЬ"
(паспорт_________________ выдан ________________________________),
проживающий по адресу: ________________________________________, с
другой стороны, при совместном именовании в дальнейшем "Стороны",
заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего договора является ипотека имущества
(залог недвижимого имущества) Залогодателя, осуществляемая
сторонами настоящего договора в порядке обеспечения обязательства
Залогодателя перед Залогодержателем по договору купли-продажи
квартиры N _____ от "____" ____________ 200 г. (далее - "Договор
купли-продажи"), заключенному между Сторонами на общую сумму
_________ (________________________________________) рублей.
1.2. Предметом ипотеки (залога) по настоящему договору
является ______ комнатная квартира Залогодателя, расположенная в
г. Якутске в многоквартирном доме N ____ по адресу: г. Якутск,
_________________________________________________________________,
принадлежащая последнему на праве собственности (свидетельство о
регистрации права собственности N ____ от "___" ___________ 200_
г.).
1.3. Характеристика Предмета ипотеки: (____) комнатная
квартира полезной площадью _______ кв. м., в том числе жилой
площадью ________ кв. м. по адресу:______________________________.
1.4. Квартира расположена в (_____) этажном доме на
_______________ этаже кирпичного дома (блочного, панельного) и
состоит из ____ комнат, кухня _____ кв. м. Санузел раздельный.
1.5. Сторонами настоящего договора Предмет ипотеки - квартира
Залогодателя оценен на момент подписания настоящего Договора на
сумму ____________ (________________________) рублей.
1.6. На момент заключения договора квартира, являющаяся
предметом ипотеки по договору, принадлежит Залогодателю на праве
собственности, не заложена и не арестована, не является предметом
исков третьих лиц. Указанное гарантируется Залогодателем.
Несоблюдение (нарушение гарантированности) изложенного является
основанием для признания недействительности настоящего договора
(расторжения его).
Право собственности на квартиру, являющуюся предметом ипотеки
по данному договору, возникло у Залогодателя на основании договора
купли-продажи N ___ от "___" __________ 200 г., заключенного
между Сторонами.
1.7. Залогодержателем получены от Залогодателя справка по
квартире и копия плана квартиры - предмета ипотеки по настоящему
договору, выданные Бюро технической инвентаризации, которые
Залогодержателем приложены к настоящему договору и являются
неотъемлемой частью.
1.8. Предмет ипотеки, по определению сторон, обеспечивает
своей стоимостью возможные требования Залогодержателя по договору
купли-продажи квартиры N ___ от "___"_______________200_ г. в том
объеме, какой они могут иметь к моменту возможного удовлетворения,
а именно:
- полную стоимость квартиры согласно п. 4.1 (3.1) договора
купли-продажи ____ (_______________________________) рублей;
- проценты согласно п. 4.4 договора купли-продажи;
- неустойку согласно п. 4.5 договора купли-продажи;
- штраф согласно п. 8.3 (п. 5.3) договора купли-продажи;
- а также возмещение убытков, причиненных просрочкой
исполнения денежного обязательства, возмещения расходов
Залогодержателя на контроль за содержанием заложенной квартиры,
расходов по реализации и взысканию и др.
1.9. Стороны настоящего договора согласились, что Залогодатель
в течение срока действия договора сохраняет право пользования
квартирой, являющейся предметом ипотеки по договору и заложенной
по нему. Залогодатель вправе использовать (эксплуатировать)
заложенную квартиру по ее назначению.
1.10. При пользовании Предметом ипотеки Залогодатель не вправе
допускать ухудшения качества указанной квартиры и уменьшения ее
стоимости.
1.11. Залогодатель в период срока действия настоящего договора
вправе извлекать из заложенной квартиры доходы, а Залогодержатель
при этом не приобретает право на эти доходы.
1.12. Залогодатель и члены его семьи, проживающие с ним в
квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему договору, до
подписания настоящего договора дали нотариально удостоверенные
обязательства выписаться и освободить заложенную по договору
квартиру в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательств, предусмотренных п._________ договора купли-продажи.
1.13. По соглашению Сторон последующий залог Предмета ипотеки
не допускается.
2. НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
2.1. Настоящий договор об ипотеке квартиры подлежит
нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
2.2. Несоблюдение сторонами договора об ипотеке правил о
нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора
об ипотеке квартиры влечет его недействительность (ничтожность).
2.3. Оплата расходов по нотариальному удостоверению настоящего
договора и государственной регистрации обременения производится
Залогодателем.
3. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН
3.1. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности и
надлежащего состояния предмета залога.
3.2. Не препятствовать Залогодержателю контролировать
выполнение условий договора Залогодателем.
3.3. Не отчуждать заложенную квартиру (продавать, дарить)
третьим лицам без согласия Залогодержателя.
3.4. Не прописывать никаких лиц в заложенную квартиру.
4. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ
4.1. Владеть и пользоваться заложенной квартирой в
соответствии с ее назначением.
4.2. Потребовать досрочного прекращения залога при досрочном
прекращении обеспеченного залогом обязательства с соблюдением
условий договора купли-продажи.
4.3. Прекратить обращение взыскания на залог до момента
реализации предметов залога посредством исполнения обеспеченного
залогом обязательства.
5. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ КВАРТИРЫ
5.1. Ипотека по настоящему договору прекращается с
прекращением обеспеченного заложенной квартирой обязательства
Залогодателя перед Залогодержателем.
6. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ
ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
6.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет
ипотеки при неисполнении или ненадлежащем исполнении, в т.ч. и по
срокам исполнения, Залогодателем обеспеченного настоящим договором
обязательства перед Залогодержателем по обстоятельствам, за
которые Залогодатель несет ответственность.
6.2. Стороны настоящего договора согласились, что обоснованные
требования Залогодержателя подлежат удовлетворению за счет
заложенной квартиры в соответствии с условиями настоящего
Договора.
6.3. Обращение взыскания на Предмет ипотеки осуществляется
посредством заключения Сторонами нотариально удостоверенного
Соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки после
возникновения оснований для обращения взыскания.
7. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ИПОТЕКИ
7.1. Ипотека прекращается в связи с прекращением обеспеченного
настоящим договором обязательства.
7.2. В связи с переходом прав (права собственности) на предмет
ипотеки Залогодержателю.
7.3. В иных случаях, предусмотренных Законом.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. Сторона договора, имущественные интересы (деловая
репутация) которой нарушены в результате неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной,
вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной
убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье
право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих
прав и интересов; утрата, порча или повреждение имущества
(реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона
получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее
права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
9. ИЗМЕНЕНИЕ И/ИЛИ ДОПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА
9.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен
сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и
наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
9.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении
договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами
(изменение или дополнение условий договора), по требованию
заинтересованной стороны договор может быть изменен и/или
дополнен по решению суда только при наличии условий,
предусмотренных действующим законодательством.
9.3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего
договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по
требованию любой из сторон договора.
9.4. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению
условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они
оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и
скреплены печатями сторон.
10. ПРОДЛЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ (ПРОЛОНГАЦИЯ) ДОГОВОРА
10.1. При наличии достаточных к тому оснований по обоюдному
решению Сторон настоящий договор может быть пролонгирован (продлен
срок действия) на период, определяемый соглашением сторон.
11. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ
11.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его
государственной регистрации и действует до момента окончания
исполнения Залогодателем своих обязательств по договору купли -
продажи N __ от "___" ______________ 200_ г.
11.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой
прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны
от ответственности за нарушения, если таковые имели место при
заключении или исполнении настоящего договора ипотеки.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим
договором, отношения Сторон регулируются действующим гражданским
законодательством Российской Федерации.
12.2. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах,
имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из
Сторон, один экземпляр хранится у нотариуса, один - в
Регистрационной палате.
12.3. В случае изменения юридического адреса или
обслуживающего банка стороны договора об ипотеке обязаны в 10
(десяти)-дневный срок уведомить об этом друг друга.
13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН ДОГОВОРА
Залогодержатель Залогодатель
(полное наименование) (фамилия, имя, отчество)
_____________________________ _____________________________
Почтовый адрес и индекс - ___ Почтовый адрес и индекс - ___
_____________________________ _____________________________
Телеграфный адрес - _________ _____________________________
_____________________________
Факс - ______________________
Телефон - ___________________ Телефон - ___________________
ИНН - _______________________ Паспорт серии ______ N ______
Расчетный счет N ____________ выдан _______________________
в банке _____________________ (кем, когда)
в г. ________________________
кор. счет N ______ в ________
БИК - _______________________
(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)
____________________________ _____________________________
____________________________ _____________________________
(Залогодержатель) (Залогодатель)
М.П.
Приложение N 3
к Программе строительства жилья
в г. Якутске с долевым участием
граждан и ипотечным кредитованием
СОГЛАШЕНИЕ
О СОТРУДНИЧЕСТВЕ N ___
г. Якутск "__"________ 2001 г.
________________________________________________, именуемый в
дальнейшем "Компания", в лице ____________________________________
____________________ г-на _________________________, действующего
на основании Устава, с одной стороны, и __________________________
__________________________________________, именуемое в дальнейшем
"Предприятие", в лице _______________________________________ г-на
_______________________________________, действующего на основании
Устава, с другой стороны, при совместном именовании в дальнейшем
"Стороны", заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1. В соответствии с настоящим Соглашением Стороны
осуществляют сотрудничество по строительству объектов жилого фонда
г. Якутска.
2. ОБЯЗАННОСТИ КОМПАНИИ
2.1. Обеспечить отводы земельных участков под строительство
объектов в рамках настоящего Соглашения, включая подготовку
необходимых документов и заключение договоров с соответствующими
органами.
2.2. Обеспечить необходимой разрешительной документацией на
строительство объектов.
2.3. Обеспечить готовые объекты средствами коммуникации, а
также ____________________________________________________________
_________________________________________________________________.
3. ОБЯЗАННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
3.1. Осуществлять строительство объектов в рамках настоящего
Соглашения за свой счет или за счет привлеченных средств
участников строительства - дольщиков.
3.2. За совершение Компанией действий, предусмотренных
разделом 2 настоящего Соглашения, передать Компании по акту
приема-передачи в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента
подписания акта сдачи-приемки готового объекта в эксплуатацию 10
(десять) процентов готовой продукции по каждому объекту в
отдельности.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ
4.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания
его Сторонами и действует до "___" __________________ г.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами
своих обязательств по настоящему Соглашению, Стороны несут
ответственность в соответствии с действующим законодательством.
6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
6.1. Стороны обязуются не разглашать содержание настоящего
Соглашения, информацию и данные, предоставляемые каждой из Сторон
в связи с исполнением настоящего Соглашения, не раскрывать и не
разглашать третьим лицам в целом или частично факты и информацию
для любых целей без предварительного письменного согласия другой
Стороны.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или
полное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если
это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой
силы, возникших после заключения настоящего Соглашения в
результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не
могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
7.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой
силы, обязана незамедлительно письменно (по факсу или иной форме)
проинформировать другую Сторону о наступлении подобных
обстоятельств.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Изменение условий настоящего Соглашения, его расторжение
возможны только по взаимному согласию Сторон и регламентируются
дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью
настоящего Соглашения.
8.2. Если за 15 дней до окончания срока действия настоящего
Соглашения ни одна из Сторон не заявит о его прекращении,
настоящее Соглашение автоматически пролонгируется на следующий
календарный год.
8.3. Взаимоотношения, не урегулированные настоящим
Соглашением, регламентируются действующим законодательством
Российской Федерации.
8.4. Споры, возникающие между Сторонами при исполнении
настоящего Соглашения, разрешаются путем переговоров, а в случае
недостижения согласия - в Арбитражном суде Республики Саха
(Якутия).
8.5. Настоящее Соглашение составлено в трех равных по
юридической силе экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
КОМПАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕ
"Уполномоченный" ________________________________
______________________________ ________________________________
______________________________ ________________________________
______________________________ ________________________________
______________________________ ________________________________
______________________________ ________________________________
______________________________ ________________________________
_____________ (______________) _________________(_____________)
|
